"¿Estás Cumpliendo con la Ley 21.442, de Administración de Condominios?"

La Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria ha introducido importantes cambios en la administración de edificios y condominios en Chile, con el objetivo de modernizar la gestión y garantizar el bienestar de los copropietarios. Para los administradores de condominios, cumplir con esta normativa es crucial para evitar problemas legales y sanciones, así como para asegurar una gestión eficiente y transparente.

En este blog, te explicaremos los principales aspectos que todo administrador debe cumplir según la Ley 21.442, y cómo implementar buenas prácticas para optimizar la administración del condominio.

1. Registro Nacional de Administradores: Obligatorio para Ejercer

Uno de los cambios más relevantes de la nueva ley es la creación del Registro Nacional de Administradores, donde todos los administradores deben inscribirse para poder ejercer legalmente. Este registro tiene como objetivo profesionalizar la administración de edificios, asegurando que los administradores cumplan con los requisitos de formación y experiencia.

Requisitos para inscribirse en el registro:

• Presentar una certificación de competencias en administración de condominios.
• No estar inhabilitado por antecedentes penales o sanciones administrativas previas.
• Cumplir con los requisitos de formación continua, como la realización de cursos de actualización.

¿Por qué es importante?
La inscripción en el registro es obligatoria y la falta de ella puede conllevar multas o la inhabilitación para ejercer. Además, es una forma de brindar mayor confianza a los copropietarios, garantizando que los administradores cumplan con los estándares de calidad requeridos.

2. Rendición de Cuentas: Transparencia y Regularidad

La Ley 21.442 establece que los administradores deben rendir cuentas de manera periódica a la comunidad de copropietarios, presentando informes detallados sobre los ingresos y egresos del condominio. Esto incluye la gestión de los gastos comunes, el estado de las reservas y cualquier otro ingreso extraordinario.

Buenas prácticas para la rendición de cuentas:

• Elaborar informes financieros mensuales o trimestrales, que incluyan un desglose detallado de cada gasto.
• Realizar reuniones de revisión con el comité de administración para explicar los resultados y responder preguntas.
• Digitalizar los informes y hacerlos accesibles para los copropietarios a través de una plataforma en línea.

¿Por qué es importante?
La transparencia en la rendición de cuentas es fundamental para generar confianza y evitar conflictos en la comunidad. Además, la falta de rendición de cuentas puede acarrear sanciones legales y poner en riesgo la gestión del administrador.

3. Mantenimiento y Certificación de Instalaciones Críticas

La ley exige a los administradores que se aseguren de que los bienes comunes del condominio, como ascensores, sistemas de calefacción y redes eléctricas, estén debidamente mantenidos y certificados por entidades autorizadas. El mantenimiento preventivo es esencial para evitar riesgos y asegurar la seguridad de los copropietarios.

Recomendaciones para el cumplimiento:

• Elaborar un plan de mantenimiento preventivo anual que cubra todas las instalaciones críticas.
• Contratar a técnicos especializados para realizar las revisiones y obtener las certificaciones necesarias.
• Documentar cada intervención en un registro de mantenimiento y mantener los certificados actualizados.

¿Por qué es importante?
El no cumplir con la certificación de las instalaciones críticas puede generar sanciones graves y poner en riesgo la vida de los copropietarios. Un buen plan de mantenimiento previene emergencias y evita gastos mayores a futuro.

4. Gestión de Emergencias y Planes de Evacuación

La Ley 21.442 obliga a los condominios a contar con un plan de emergencia y evacuación en caso de siniestros, como incendios, terremotos o inundaciones. Es responsabilidad del administrador elaborar estos planes y garantizar que todos los residentes estén informados sobre los procedimientos a seguir.

Pasos para implementar un plan de emergencia:

• Realizar un diagnóstico de riesgos en el condominio para identificar posibles amenazas.
• Desarrollar un plan de evacuación que incluya rutas de escape y puntos de encuentro.
• Coordinar simulacros periódicos para entrenar a los residentes y al personal en la respuesta ante emergencias.

¿Por qué es importante?
Los planes de emergencia no solo son un requisito legal, sino que son esenciales para proteger la vida y seguridad de los residentes. Además, una comunidad preparada para emergencias responde mejor en situaciones críticas, minimizando daños y riesgos.

5. Cumplimiento de Obligaciones Laborales y Previsionales

Los administradores deben asegurar que todo el personal contratado por la comunidad, como guardias, personal de limpieza y mayordomos, cuente con contratos legales y que se paguen las cotizaciones previsionales correspondientes. La ley exige la formalización de las relaciones laborales para proteger los derechos de los trabajadores.

Buenas prácticas para el cumplimiento laboral:

• Contratar solo a personal registrado y verificar su situación previsional.
• Mantener un registro actualizado de los pagos de cotizaciones y beneficios.
• Realizar auditorías periódicas para asegurarse de que todos los trabajadores estén en cumplimiento con la ley.

¿Por qué es importante?
El incumplimiento de las obligaciones laborales puede generar multas y sanciones para la comunidad, además de afectar la moral y la estabilidad del personal. Una gestión laboral adecuada garantiza la protección de los derechos de los trabajadores y un entorno de trabajo seguro.

6. Actualización y Modificación del Reglamento de Copropiedad

La Ley 21.442 permite la modificación del reglamento de copropiedad para adaptarse a los cambios en la normativa o en las necesidades del condominio. El administrador debe coordinar con la asamblea de copropietarios para llevar a cabo estas modificaciones, asegurando que se cumplan los procedimientos establecidos.

Procedimientos para la modificación del reglamento:

• Convocar una asamblea extraordinaria para discutir y votar las modificaciones.
• Asegurar que se cuente con el quórum requerido para aprobar los cambios (mayoría simple, absoluta o reforzada, según el tema).
• Registrar las modificaciones aprobadas en el Conservador de Bienes Raíces.

¿Por qué es importante?
El reglamento de copropiedad es el marco legal que regula la convivencia en la comunidad, y mantenerlo actualizado permite evitar conflictos y asegurar que se adapte a las necesidades actuales.

Conclusión

Cumplir con la Ley 21.442 es esencial para una administración eficiente y para evitar problemas legales en los condominios. Los administradores deben adoptar una actitud proactiva para cumplir con todos los requisitos normativos y aplicar las mejores prácticas en la gestión diaria. La transparencia, el mantenimiento adecuado y la gestión de emergencias son claves para generar confianza y optimizar la administración del condominio.

En SORADO AEC, contamos con la experiencia y el equipo necesario para ayudarte a cumplir con la Ley 21.442 y mejorar la administración de tu comunidad. ¡Contáctanos para recibir asesoría personalizada y optimizar la gestión de tu condominio!