Administración de Condominios en Crisis: Un Caso Real de Colapso Legal en Chile

Soy Pablo Soto, fundador de Sorado Group SpA.. En mis años de experiencia, he aprendido que la correcta administración de condominios en Chile depende de la solidez de su estructura legal. Recientemente, mi equipo y yo nos enfrentamos a un reto que ilustra a la perfección esta máxima: tuvimos que rescatar a un condominio que, sin saberlo, operaba en un completo vacío de poder.

Esta es la crónica de ese desafío, una lección valiosa para cualquier Comité de Administración o copropietario que valore la seguridad de su inversión.

Auditoría Inicial: El Error en la Asamblea que Puso en Jaque al Condominio

Todo comenzó con nuestro riguroso proceso de due diligence, un servicio clave en nuestra consultoría para condominios. Mi equipo multidisciplinario se sumergió en la documentación, y fue nuestro departamento legal el que detectó la primera gran inconsistencia en el acta de elección del Comité de Administración.

El documento validaba una "Consulta por Escrito", un mecanismo permitido por la Ley de Copropiedad N° 21.442. Sin embargo, el problema real estaba en su origen: la consulta solo "ratificaba" candidatos elegidos en una "Sesión Informativa" informal, realizada tras una Asamblea de Copropietarios que fracasó por falta de quórum.

Este es uno de los problemas legales en condominios más graves que hemos visto. La ley es clara: no se puede legitimar una decisión tomada en una instancia sin poder. Era una nulidad de origen que invalidaba todo lo demás.

El Efecto Dominó: Un Comité de Administración Ilegítimo y Decisiones Nulas

A partir de ese descubrimiento, vimos cómo se derrumbaba toda la gobernanza del condominio. Lo que mi equipo y yo confirmamos fue una cadena de actos nulos que ponía a la comunidad en una situación de extrema vulnerabilidad:

• Comité de Administración sin poder: El comité que tomaba decisiones carecía de toda autoridad legal. Cada contrato que firmaron y cada multa que cursaron eran, en estricto rigor, nulos.

• Usurpación de facultades: La situación se agravó cuando el comité designó a un nuevo miembro por cuenta propia, una facultad exclusiva de la Asamblea de Copropietarios. Este tipo de acciones son un foco de conflicto y demuestran un desconocimiento profundo de la Ley 21.442.

• Contrato de administración inválido: El contrato con la empresa de administración saliente no tenía validez, pues fue firmado por un órgano sin la representación legal de la comunidad.

Diagnóstico de la Crisis: Un Condominio sin Representación Legal Válida

Cuando me senté con mi equipo para trazar el plan, el diagnóstico era claro. Estábamos ante una comunidad legalmente acéfala, incapaz de actuar en un juicio o firmar contratos válidos. Mi deber, como líder de una empresa experta en administración de edificios y condominios, era ofrecer una solución definitiva.

El primer paso fue la transparencia. Explicamos a los copropietarios el escenario completo, detallando los riesgos financieros y legales a los que estaban expuestos.

Plan de Acción: Cómo Reconstruimos la Gobernanza bajo la Ley 21.442

Frente a una crisis de gobernanza de este calibre, no hay atajos. Mi equipo y yo implementamos una hoja de ruta para restaurar la legalidad y la confianza:

1. Informe de Auditoría Legal: Presentamos un informe detallado de todos los hallazgos, explicando las implicancias de cada punto. Este servicio de auditoría para condominios es fundamental para una toma de decisiones informada.

2. Convocatoria a Asamblea Extraordinaria: Guiamos a los copropietarios en el proceso correcto de citación, asegurando el cumplimiento de cada requisito de la Ley para evitar nuevas nulidades.

3. Restauración Institucional: El objetivo de la asamblea fue claro: elegir un nuevo Comité de Administración con total legitimidad y ratificar un contrato de administración que brindara certeza jurídica a toda la comunidad.

Este caso real me recordó por qué fundé Sorado Group SpA.: para ofrecer una garantía de profesionalismo y tranquilidad.

La prevención, a través de una correcta asesoría y una administración de condominios profesional, es siempre la mejor estrategia.

Si la situación de su comunidad le genera dudas o si busca la certeza de que su edificio está gestionado sobre cimientos legales sólidos, le invito a que conversemos. En Sorado Group SpA tenemos la experiencia para proteger y fortalecer su comunidad.

Pablo Soto.

Gerente General y Fundador

Sorado Group SpA.