Desde que inicié mi carrera en la administración de condominios, observé una dinámica que me...
Gastos Comunes y Ley 21.442: ¿Quién Fija Realmente el Monto? El Análisis Crítico que tu Condominio Necesita.
El aumento de los gastos comunes es, sin duda, la principal preocupación para los Comités de Administración y copropietarios en Chile. Un reciente reportaje televisivo sobre "El lamento de los gastos comunes" puso el dedo en la llaga, planteando la pregunta que todos se hacen: ¿Quién define y fiscaliza estos montos?
La respuesta oficial, entregada por el Ministro de Vivienda, es que "lo define la propia comunidad" a través de la Asamblea.
Si bien esta afirmación es correcta desde la perspectiva de la gobernanza, en Sorado Group, como expertos en administración de condominio bajo la ley 21.442, creemos que es una verdad a medias. Esta simplificación genera frustración, pues los vecinos sienten que, aunque "definen" los gastos, el monto final de la boleta parece estar fuera de su control.
La realidad es más compleja. Es fundamental diferenciar entre definir el estándar de servicio y controlar el precio final de esos servicios.
El Poder Real de la Asamblea: Definir el Estándar de Vida, no el Precio
Lo que el Ministro Montes señala correctamente es que la Asamblea de Copropietarios (Art. 15) es la autoridad máxima que define el marco del gasto. La comunidad, soberanamente, toma decisiones que impactan directamente el presupuesto:
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Dotación de Personal: ¿Se requiere seguridad 24/7 (implicando 4 o 5 turnos) o basta con un conserje en horario de oficina?
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Uso de Amenities: ¿Se mantendrá la piscina temperada todo el año (alto costo de gas) o solo en verano?
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Proyectos y Mejoras: ¿Se aprueba el gasto extraordinario para pintar la fachada o modernizar el gimnasio?
Estas son decisiones de gestión y estándar de vida que la Asamblea aprueba, pero no "fija" el precio final del gasto común.
El Contrapunto Crítico: Los Gastos Obligatorios que la Asamblea NO Controla.
Aquí es donde radica la confusión. Una gran parte del calcúlo de gastos comunes no es opcional ni su precio es negociable por la comunidad. Son costos dinámicos e inmanejables que el Administrador, por ley, simplemente debe pagar y luego prorratear.
1. Mantenimientos Obligatorios por Ley (Art. 45)
La ley 21.442 es estricta: la administración está obligada a contratar y mantener al día certificaciones críticas.
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Certificación de Ascensores (SEC).
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Certificación de Instalaciones de Gas y Calderas.
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Seguro de Incendio (Art. 42).
Los precios de estos servicios los fija el mercado y las empresas certificadoras, no la Asamblea. No hacerlos implica multas y un riesgo para la seguridad.
2. Costos de Suministros Básicos
La Asamblea no puede votar para "bajar" el precio del kilowatt-hora o el metro cúbico de agua de los espacios comunes. Las alzas en las tarifas eléctricas y de servicios básicos impactan directamente el gasto común, sin que la comunidad tenga control sobre la tarifa.
3. Costos Laborales: El Gasto Dinámico por Excelencia
El ítem de mayor peso en todo condominio son las remuneraciones. Este costo es "inmanejable" porque está indexado a factores externos:
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Alzas del Sueldo Mínimo.
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Ajustes por IPC.
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Cambios en la legislación laboral (ej. la implementación de la Ley de 40 horas).
La comunidad no puede "decidir" no pagar un reajuste legal. El Administrador está obligado a cumplir la ley laboral, y ese costo se traspasa íntegramente al gasto común.
Presupuesto vs. Gasto Real: La Verdad del Cálculo
El gasto común mensual no es un precio fijo. Es el resultado matemático de dividir los costos reales, obligatorios y dinámicos de ese mes, entre el prorrateo de cada unidad.
Lo que la comunidad aprueba (generalmente vía Comité de Administración, según el Art. 22) es un "presupuesto estimativo". Si ese mes los costos reales (por una reparación urgente o el alza de la luz) superan la estimación, el administrador está obligado a cobrar el costo real para mantener la operación.
El Rol de una Administración Profesional: De la Incertidumbre a la Optimización
La frustración de los vecinos no nace solo del aumento de los gastos comunes (muchas veces inevitable), sino de la opacidad y la falta de gestión.
La clave es que los vecinos "se interioricen de la papeleta". Aquí es donde una administración de condominios profesional marca la diferencia.
El rol de Sorado Group no es hacer magia con costos fijos, sino aplicar gestión inteligente:
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Transparencia Absoluta: Nuestra obligación es entregar una rendición de cuentas (Art. 21) detallada, que explique por qué subió cada ítem, con respaldos claros y accesibles.
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Optimización de Gastos: Analizamos activamente los gastos que SÍ son manejables. Negociamos con proveedores, implementamos planes de eficiencia energética y buscamos la mejor relación costo-beneficio en mantenimientos.
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Gobernanza Proactiva: Asesoramos al Comité de Administración para que tomen decisiones informadas, entendiendo la relación directa entre el "estándar de vida" que desean y el "costo" real que deberán asumir.
No se trata solo de pagar cuentas, se trata de gestionar activamente la plusvalía y la seguridad de su comunidad.
¿Cansado de los aumentos de gastos comunes sin explicaciones claras?
En Sorado Group creemos en la transparencia radical y la gestión proactiva. Si su Comité de Administración busca optimizar los recursos y entender realmente en qué se gasta cada peso, es hora de una auditoría.
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