Obligaciones del Primer Propietario Según la Ley 21.442: ¿Qué Deben Hacer las Inmobiliarias?

La Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria establece obligaciones específicas para el primer propietario de un edificio o condominio, que generalmente es la empresa inmobiliaria que desarrolló el proyecto. Estas responsabilidades son esenciales para asegurar que el inmueble se entregue en condiciones óptimas a los nuevos copropietarios y para evitar problemas legales y sanciones.

En este artículo, abordaremos las principales disposiciones de la ley que afectan a las inmobiliarias como primer propietario y detallaremos cada una de las obligaciones legales que deben cumplir para una correcta entrega y gestión inicial del condominio.

1. Entrega del Reglamento de Copropiedad

La ley obliga al primer propietario a entregar una copia del Reglamento de Copropiedad a los futuros propietarios antes de la firma del contrato de compraventa o promesa de compraventa. Este reglamento es fundamental, ya que contiene las normas internas de convivencia, el uso de los bienes comunes, y los derechos y obligaciones de los copropietarios.

Disposición Legal

Según el Artículo 9 de la Ley 21.442, el Reglamento de Copropiedad debe ser inscrito en el Conservador de Bienes Raíces y entregado a los compradores antes de la venta de las unidades. Esto permite que los futuros copropietarios conozcan las normas que rigen su comunidad y acepten dichas condiciones al momento de la compra.

Recomendaciones para Cumplir con esta Obligación

• Redactar el Reglamento de Copropiedad de acuerdo con la estructura y los requisitos establecidos en la ley, incluyendo las normas sobre el uso de áreas comunes y los procedimientos para la toma de decisiones en la asamblea de copropietarios.
• Entregar copias impresas y digitales del reglamento a los compradores, para facilitar su acceso y comprensión.
• Registrar el reglamento en el Conservador de Bienes Raíces para cumplir con los requisitos legales.

2. Gestión de la Primera Asamblea de Copropietarios

La Ley 21.442 establece que el primer propietario debe convocar a la primera asamblea de copropietarios una vez que se haya vendido al menos el 66% de las unidades del condominio. En esta asamblea, el primer propietario debe entregar un informe detallado sobre el estado de los bienes comunes, las reparaciones y mantenimientos realizados, así como la situación laboral y previsional del personal que presta servicios en la comunidad.

Disposición Legal

El Artículo 23 de la Ley 21.442 señala que la convocatoria a la primera asamblea debe realizarse por el administrador designado por el primer propietario. En esta asamblea se deben tomar decisiones clave, como la designación del comité de administración y la aprobación del presupuesto de gastos comunes.

Recomendaciones para Cumplir con esta Obligación

• Preparar un informe completo sobre el estado del condominio, incluyendo el inventario de los bienes comunes y las reparaciones efectuadas.
• Convocar a la asamblea con al menos 15 días de anticipación, tal como lo exige la ley, para garantizar la participación de los copropietarios.
• Presentar propuestas claras para la designación del comité de administración y el plan de gestión del condominio.

3. Certificación de Instalaciones Críticas

La ley establece la obligación de certificar el buen funcionamiento de las instalaciones críticas del condominio antes de su entrega a los copropietarios. Esto incluye la certificación de ascensores, calderas, sistemas eléctricos, y otros equipos que puedan poner en riesgo la seguridad de los residentes.

Disposición Legal

El Artículo 34 de la Ley 21.442 establece que las instalaciones que presenten riesgos para la seguridad deben contar con certificaciones actualizadas emitidas por profesionales o entidades autorizadas.

Recomendaciones para Cumplir con esta Obligación

• Contratar técnicos certificados para realizar las inspecciones y obtener los certificados correspondientes.
• Realizar un mantenimiento preventivo de las instalaciones antes de la entrega para asegurar su correcto funcionamiento.
• Documentar cada certificación y presentar los informes a la asamblea de copropietarios para demostrar el cumplimiento de las obligaciones legales.

4. Implementación de Planes de Emergencia y Seguridad

La normativa exige que el condominio cuente con un plan de emergencia que contemple los procedimientos a seguir en caso de siniestros, tales como incendios o terremotos. Este plan debe ser implementado por el primer propietario antes de la entrega del edificio.

Disposición Legal

El Artículo 39 de la Ley 21.442 señala que todos los condominios deben contar con un plan de emergencia aprobado, que incluya rutas de evacuación, puntos de encuentro, y protocolos de actuación en caso de emergencias.

Recomendaciones para Cumplir con esta Obligación

• Elaborar un plan de emergencia con el apoyo de expertos en seguridad, garantizando que cumpla con la normativa vigente.
• Realizar simulacros para preparar a los residentes y el personal en la correcta aplicación del plan.
• Incorporar señalética de emergencia en todo el edificio, indicando rutas de evacuación y puntos de encuentro.

5. Responsabilidad en la Gestión Laboral y Previsional

El primer propietario debe garantizar que todo el personal contratado para prestar servicios en el condominio, como guardias de seguridad o personal de limpieza, cuente con contratos formales y que se paguen sus cotizaciones previsionales. La falta de cumplimiento en esta materia puede generar sanciones para la comunidad.

Disposición Legal

El Artículo 43 de la Ley 21.442 establece la obligación de asegurar que el personal cuente con las condiciones laborales y previsionales requeridas por la ley. Esto incluye el registro de los contratos en la Dirección del Trabajo y el pago oportuno de las cotizaciones.

Recomendaciones para Cumplir con esta Obligación

• Mantener un registro actualizado del personal y sus contratos, asegurándose de que cumplan con la normativa laboral.
• Auditar periódicamente el pago de las cotizaciones para evitar sanciones.
• Capacitar al personal en temas de seguridad y manejo de emergencias para mejorar la calidad del servicio.

Conclusión

Para las inmobiliarias, cumplir con las obligaciones establecidas por la Ley 21.442 no solo evita sanciones, sino que también asegura una entrega transparente y ordenada del condominio. La implementación de buenas prácticas, desde la gestión de la primera asamblea hasta la certificación de instalaciones críticas, garantiza que los nuevos copropietarios puedan disfrutar de un entorno seguro y bien gestionado.

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