¿Quién Manda Aquí? Entendiendo la Estructura de Gobierno en tu Condominio

Vivir en un condominio es una experiencia comunitaria que, para funcionar armoniosamente, requiere una estructura de gobierno clara y bien definida. Si alguna vez te has preguntado quién toma las decisiones y cómo se organiza la administración de tu edificio o conjunto residencial, ¡este blog es para ti! Vamos a desglosar cómo se estructura el gobierno dentro de los condominios, basándonos en la legislación y las prácticas comunes.

La Base de Todo: La Asamblea de Copropietarios

En la cima de la estructura de gobierno de un condominio se encuentra la Asamblea de Copropietarios. Este es el órgano principal de administración y decisorio y está integrado por todos los propietarios de las unidades que conforman el condominio.

• ¿Quién participa? Todos los copropietarios hábiles, es decir, aquellos que están al día en el pago de sus gastos comunes. Los copropietarios también pueden participar a través de representantes debidamente acreditados.
• ¿Qué hace? La asamblea tiene la facultad de adoptar acuerdos vinculantes respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes, así como sobre el resguardo de los derechos y deberes de todos los residentes. También es responsable de designar y remover a los miembros del Comité de Administración y al administrador. Las decisiones importantes, como la modificación del Reglamento de Copropiedad (en ciertos casos) o la aprobación de presupuestos, se toman en la asamblea.

El Brazo Ejecutivo: El Comité de Administración

El siguiente nivel en la estructura de gobierno es el Comité de Administración. Este es el órgano encargado de velar por el cumplimiento de los acuerdos de la asamblea y está mandatado por ésta para tomar decisiones y dar instrucciones al administrador.

• ¿Quiénes lo componen? El Comité se conforma por un número impar de copropietarios (generalmente entre tres y cinco) elegidos por la Asamblea de Copropietarios [Me]. Nuestra conversación anterior sobre la asamblea del Condominio Alhue resalta la importancia de la elección de este comité.
• ¿Qué hace? Sus funciones incluyen tomar conocimiento de información relevante para la administración, adoptar decisiones en la materia, impartir instrucciones al administrador, establecer reglas mínimas de uso de los bienes comunes y, si está contemplado en el Reglamento de Copropiedad, imponer multas. También pueden dictar normas que faciliten el uso y administración del condominio, lo que los faculta para crear un reglamento interno. El Comité también fija las remuneraciones de los administradores y subadministradores.

El Gestor del Día a Día: El Administrador

El Administrador es la persona natural o jurídica designada por los copropietarios (inicialmente puede ser designado por el propietario primer vendedor) para cumplir y ejecutar las labores de administración del condominio. Empresas como SORADO AEC se dedican a la administración integral de edificios y condominios.

• ¿Quién es? Puede ser una persona natural o una empresa. La nueva Ley 21.442 exige que los administradores estén inscritos en un Registro Nacional de Administradores. Para inscribirse, deben cumplir con ciertos requisitos, como conocimientos en seguridad del condominio, normativa laboral y previsional, rendición de cuentas y resolución de conflictos. SORADO AEC tiene administradores certificados con experiencia en la gestión de propiedades.
• ¿Qué hace? Las funciones del administrador son amplias e incluyen cuidar los bienes comunes, realizar mantenciones e inspecciones, ejecutar actos de administración y conservación, velar por el cumplimiento de las leyes y el reglamento, representar judicialmente a los copropietarios en temas de administración, citar a las asambleas, cobrar los gastos comunes, contratar y despedir personal (con acuerdo del comité), y rendir cuentas. También debe mantener actualizado el Registro de Copropietarios.

Posible Apoyo: El Subadministrador

El Reglamento de Copropiedad o la Asamblea pueden establecer subadministraciones dentro de un mismo condominio para velar por el uso adecuado y la administración de sectores específicos.

La Interacción y la Jerarquía

Es importante entender que estas figuras trabajan en conjunto:

• La Asamblea establece las directrices generales y toma las decisiones más importantes.
• El Comité supervisa la gestión del administrador y toma decisiones operativas dentro del marco establecido por la asamblea.
• El Administrador ejecuta las decisiones y se encarga de la gestión diaria del condominio, rindiendo cuentas al Comité y a la Asamblea.

Las Reglas del Juego: El Reglamento de Copropiedad y el Reglamento Interno

La estructura de gobierno y las normas de convivencia se detallan en dos documentos fundamentales:

• El Reglamento de Copropiedad es un instrumento formal y obligatorio, inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, que establece los derechos, obligaciones y límites de los copropietarios. Fija las facultades y obligaciones del Comité y del administrador, la periodicidad de las asambleas y las normas de convivencia.
• El Reglamento Interno es una facultad del Comité de Administración para dictar normas de uso y administración del condominio, siempre enmarcándose en el Reglamento de Copropiedad.

Resolución de Conflictos

Dentro de esta estructura, pueden surgir conflictos. El administrador a menudo actúa como mediador. La ley también contempla mecanismos de resolución de conflictos, como la mediación municipal y la intervención del Juzgado de Policía Local.

La estructura de gobierno de un condominio se basa en la participación de los copropietarios a través de la Asamblea, la gestión operativa del Comité de Administración y la ejecución de las labores diarias por parte del Administrador. Todo esto se rige por el Reglamento de Copropiedad y, en menor medida, por el Reglamento Interno.

Entender esta estructura es fundamental para una convivencia armónica y para participar de manera informada en las decisiones que afectan a tu comunidad. ¡Tu voz y participación son importantes!